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不動産購入①(支払いについて)

2017年 6月13日

朝木 英洋

ビジネス

こんばんは!
 
STEPの朝木です。
 
本日は、具体的な不動産購入の流れについて皆様にご説明させて頂きます。
 
以前からフィリピン不動産購入のメリットについて、皆様にお伝えしてきましたが、
 
いざ、購入となると、最も重要視されることは「支払いについて」ではないでしょうか?
 
 
フィリピン国内で不動産をご購入される際の大きな特徴として、各開発業者によって様々な支払い方法が用意されており、その中からご自身に合った形での支払い形態をお選び頂けるようになっております。
 
その中でスタンダードな購入方法は、次の3つのパターンからよく選ばれます。
 
①購入時に一括払い
物件代金を購入申込時に一括支払する方式です。
物件により異なりますが、通常、5~10%前後の割引を享受できます。
 
 
②購入申込時に頭金支払い+竣工時に残金支払い
最初に頭金として物件代金の20%~50%程度を支払い、竣工時に残額を一括支払する方式です。
 
竣工時の物件や頭金の比率などにより異なりますが、通常、2~5%前後の割引を享受できます。
 
なお、この方式の場合、支払の多くを竣工時期まで繰り延べできますが、デベロッパー・売主に所定の書類(給与明細、銀行残高証明など)を予め提出する必要があります。
 
 
③頭金を分割払い+竣工時に残金支払い
頭金(20%~50%程度)を竣工までの期間、毎月分割で支払い、竣工時に残額を一括支払する方式です。
通常、割引は適用されません。
 
頭金の分割支払については、金利を不要とするケースが一般的ですが、現地銀行の小切手による支払となりますので、現地銀行口座の開設などの事前準備が必要となります。
 
なお、この方式の場合、支払の多くを竣工時期まで繰り延べできますが、デベロッパー・売主に所定の書類(給与明細、銀行残高証明など)を予め提出する必要があります。
 
 
主に上の③パターンとなります。
 
支払総額としましては、やはり①<②<③となります。
 
 
・ 住宅ローンのご利用について
フィリピン不動産の購入に際し、日本人でも現地銀行の住宅ローン(LTV:70%程度)を利用可能なため、竣工時の残額支払分を現地銀行から借り入れ、支払に充てることができます。
※LTV(ローン・トゥ・ヴァリュー・レシオ)…Loan To Value Ratioの頭文字からLTVといわれ、一般的には不動産購入価格に占める借入金の割合を指します。
 
 
今回、私からお客様にお伝えしたいのはこの「住宅ローン」を利用する場合です。
 
②③の支払い方法を利用する場合、残金をローンで支払いを行う場合があると思われますが、
基本的に日本の銀行は海外不動産を担保にローンは組まないため、 フィリピンの銀行でローンを組むことになります。
 
では、フィリピンの「住宅ローン」はどうなっているか。
 
フィリピンの住宅ローンは「ノンリコースローン」が採用されています。
 
この「ノンリコースローン」は、コンドミニアムを担保に銀行融資を利用した場合、銀行への支払いができなくなった時には、担保となっている不動産物件を差し出すことで銀行への支払いが残っていたとしても、残金の支払い義務は免れます。
 
日本では「リコースローン」が採用されており、銀行への支払いができなくなった場合には、担保提供している不動産物件が競売にかけられます。その売却代金が銀行への支払いに充てられるわけですが、支払金額に満たない時には銀行への支払い義務は残ります。
 
「ノンリコースローン」は、もしローンを支払うことができなくなった場合に、投資不動産を手放すことにはなりますが、それ以上の支払い義務がないため、まさに投資家向けのローンスタイルといえます。
 
上で説明したような住宅ローンは、銀行の審査に通れば誰であれ融資を受けることは可能です。
 
しかし、問題なのは銀行ローンの条件を満たしていない場合です。
 
例を挙げますと、銀行の審査条件にフィリピンでのSRRVビザやクオータビザを取得していることが挙げられる場合があります。
 
 
あなたが購入したコンドミニアムが完成し、いざ、竣工時の残額支払分を現地銀行から借り入れ、支払いを行うことになった時、
 
銀行からビザ等の問題で融資を受けることが出来ない場合、あなたのコンドミニアムははデベロッパーのものとなります。
 
 
実際に購入までのサポートのみで、購入後の情報やサポートがなく、上に挙げたような例で泣く泣く投資物件を手放された方から相談を頂いたこともあります。
 
また、契約書や説明はすべて英語で行われることから、細かい部分の契約まで把握しなければ、フィリピン不動産購入があなたに不利益をもたらすことになります。
 
 
弊社では、そのようなことがお客様に起こることがないように、日本、フィリピン両国のオフィスに日本人スタッフが在籍しており、お客様の不動産購入から、購入後のアフターサポートまで、お付き合いさせて頂きます。
 
また、不動産購入前に取引先デベロッパーとの契約条件について、お客様に分かりやすく全て説明させて頂きます。
 
また、弊社では、弊社ホームページや情報発信ツールを使用しまして、お客様にフィリピン不動産購入についてのメリットばかりではなく、「お客様がフィリピンで資産運用をされる際の注意点」についても、情報発信させて頂きます。
 
現在、フィリピンでの資産運用について興味を持たれている皆様の少しでもお役に立てますように、今後とも情報発信をして参りますので、是非とも弊社の情報発信にご注目頂ければと思っております。
 
それでは、本日はここまでとさせて頂きます。
 
最後までお読みくださりありがとうございました。